ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

Av. Zahide GÖKŞENLİ[1]

1. NEDİR?

2. NİTELİĞİ NEDİR?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri kanunla düzenlenmedikleri için isimsiz sözleşme niteliğindedirler. Arsa karşılığında bina yapımı söz konusu olduğu için eser sözleşmesinin de niteliklerini taşımaktadırlar.[2] Ayrıca müteahhide diğer adıyla yükleniciye yaptığı işe karşılık ücret yerine arsa payı devri söz konusu olduğu için de taşınmaz mülkiyetinin devri hali söz konusudur. Hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz mülkiyetinin devri birlikte bulunduğu için de karma sözleşme niteliğine haizdir. [3]

Bu sözleşme türünde arsa sahibi arsa payını, müteahhit ise arsa payına karşılık vermeyi vaat ettiği bağımsız bölümü arsa sahibine vermekle borçludur. Aslında taraflar hem alacaklı hem de borçlulardır. Bu sebeple de bu sözleşmeler her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir.

3. TARAFLARI KİMLERDİR?

Sözleşmenin tarafları yukarıda da bahsedildiği gibi arsa sahibi ile müteahhittir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki taraflı sözleşmelerden olup sözleşmenin tarafları birden fazla kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilir.

4. TARAFLARIN BİRBİRLERİNE OLAN BORÇLARI NELERDİR?

Arsa sahibinin borcu bağımsız bölüme karşılık vermeyi vaat ettiğini arsa payını devretmektir. Müteahhittin yani yüklenicinin borcu ise; arsa payına karşılık sözleşmede vermeyi vaat ettiği bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmektir.

Bu süreçte tarafların birbirlerinin işlerini de kolaylaştırması gerekmektedir. Burada iş sahibinin iş birliği yapma yükümlülüğü doğmaktadır. İş sahibinin iş birliği yapma yükümlülüğü aslında inşaatın ifası için gerekli bütün işlemleri kapsamaktadır.[4] Bu kapsamda kalan işlemler ise; sözleşmenin kurulması ile bitmiş eserin teslimi arasında yüklenicinin edimlerini, ifa etmesini sağlayan ve kolaylaştıran her türlü davranıştır. [5] Bu davranışlar arasında; inşaat için gerekli izinlerin alınması, arazinin inşaat hazırlanması ( Arsa üzerinde inşaata hukuki ve fiili bir engelin bulunmaması gerekmektedir. Şayet arsa inşaat elverişli değil ise de inşaata elverişli hale getirilmesi için imar hukukuna göre ifraz veya tevhit işlemlerinin yapılmasını gerektirebilir. Tüm bu sorumlulukları kaldırmak iş sahibinin görevidir.)[6] vb. bulunmaktadır.

5. GEÇERLİLİK ŞARTI NELERDİR?

Müteahhidin edim borcu yönünden sözleşmenin şekle bağlı olmamasına rağmen, arsa sahibinin müteahhide vermeyi yükümlendiği arsa payının devri taahhüdünün TBK M. 29 ve 237 ayrıca TMK. 706 maddelerine göre resmi şekilde yapılması geçerlilik şartıdır. [7] Bu nedenle noterde resmi düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Tarafların haricen yaptıkları veya koşullarını notere yazdırmak suretiyle düzenlenen sözleşmenin altındaki imzanın noterce tasdik edilmesi geçerlilik şartı resmi şeklin unsurlarını sağlamamaktadır.

Bu husus hakkında;

Yargıtay 15. H.D. 14.05.1990 T. 1989/4811 E. 1990/2181 K. numaralı ilamında “ Taraflar arasındaki sözleşme, taşınmaz satış vaadini de içeren kat karşılığı inşaat yapılmasına ilişkin olup, geçerliliği için BK .213 ,MK.634 Ve Tapu Kanunu2nun 26. ve Noterlik K.60. madde hükümleri gereğince, noter önünde re’sen düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.” şeklinde hüküm tesis etmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 30.04.1997 T. 1997/15-146 E. 1997/372 K. sayılı ilamında “Eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ise, özelliği olan bir “karma sözleşme” tipidir. Zira, bu tür sözleşmede yüklenicinin borcu, inşaatı yapıp teslim etmek ve arsa sahibinin borcu da, bedel olarak, arsa payının mülkiyetini yükleniciye geçirmektir. Burada, iki sözleşme iç içedir. Biri, hiçbir şekle bağlı olmayan “inşaat sözleşmesi”; diğeri ise M.K.nun 634, B.K.nun 213, Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca resmi biçimde yapılması gereken “mülkiyet nakil borcu doğuran sözleşme”dir. Bu nedenle “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri” noterde “düzenleme” biçiminde yapılmakta ve mahkemelerce de bu husus “re’sen” gözetilmektedir.” şeklinde hüküm tesis etmiştir.

Yine Yargıtay 15.H.D. 02.02.2012 T. 2010/6987 E. 2012/506 K. sayılı ilamında “ Yanlar arasında imzalanan sözleşme tapuda pay devrini içeren “arsa payı karşılığı inşaat yapımına” ilişkindir. Tapuda geçirimin sağlanması için bu tür sözleşmelerin BK’nın 213, TMK’nın 706, T.K’nın 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılması zorunludur. Aksi takdirde yapılan sözleşmeler geçerli değildir.” şeklinde hüküm tesis etmiştir.

Ancak bu kural, sözleşmenin esaslı unsurları ve bu unsurların değişikliği için geçerlidir. Sözleşmenin esaslı unsurları dışında kalan sözleşmeyi tamamlayıcı veyahut sözleşmeye fer’i nitelikte hükümler getiren ek sözleşme niteliğindeki tadilatın resmi hatta yazılı şekilde yapılması dahi gerekmez. Yine de belirtmek gerekir ki; tadilin TBK m.13 gereğince her ne kadar yazılı şekilde yapılmasının aranmaması maddi hukuk açısından geçerlilik arz etse de ispat hukuku açısından yazılı belge ile ispat edilmesi gerekmektedir. [8]

A. ARSAYA İLİŞKİN ŞARTLAR

Arsa, üzerinde inşaat yapılmasına imkân tanımalıdır. Bu da ancak arsanın imar vasfında bulunması ile söz konusu olabilecektir. Arsanın imar vasfında olmaması halinde arsa üzerine kurulan sözleşmenin geçerliliğinden bahsedilemeyecektir. Geçersiz sözleşmeler geçerli sözleşmeler gibi taraflara herhangi hak ve borç doğurmaz. Bu durumda taraflar ancak bu geçersiz sözleşme nedeniyle birbirlerine vermiş oldukları ya da kazandırmış oldukları değerleri haksız iktisap kuralları uyarınca geri isteyebilir. Örneğin yüklenicinin geçersiz sözleşmeye dayanarak arsa üzerine yaptığı inşaat, arsaya herhangi bir değer katmış ise arsa sahiplerinden sebepsiz sözleşme hükümlerince talepte bulunabilecektir. [9] Geçersiz sözleşmeye göre müteahhidin yapmış olduğu ve arsa sahibinin mülkiyetine geçen işin bedeli, geçersiz sözleşmede kararlaştırılan ayni olarak değil, nakit olarak tayin ve tespit edilerek ödenecektir.[10]
İnşaat ruhsatının alınması gerekmektedir. Bu ruhsat belediyeden alınmaktadır. Ruhsat aslında inşaat projesine verilmektedir. İnşaata ilişkin projenin bu sebeple tasdik edilmesi gerekmektedir. Aksi kararlaştırılmadıkça inşaat arsa üzerine yapıldığından ruhsat alma görevi de arsa sahibinindir. Ancak taraflar kendi aralarında anlaşarak bunun yüklenici tarafından alınmasına karar vermişler ise bu hususun sözleşmede belirtilmesi gerekmektedir.
İnşaat ruhsatı alındıktan sonra 634 Sayılı Yasa hükümleri uyarınca tapuya müracaat edilerek arsa üzerinde kat irtifakı kurulabilir. Kat irtifakı; bir arsada yapılmakta veya yapılacak olan yapı veya yapıların başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapılar tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsa maliki veya ortak malikleri tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına denir.[11] Söz konusu yapı ve yapılar yapıldıktan sonra kat mülkiyetine geçebilmek için kat irtifakı bir ön koşuldur. Bu niteliği gereği kat irtifakı ancak kat mülkiyetine konu olabilecek nitelikteki taşınmazlarda kurulabilir.[12] Kat irtifakı, 634 Sayılı Yasa’da yapılan son değişikliğe göre hazırlanmış tasdikli inşaat projesinin bütün arsa sahiplerinin imzasını taşıyan bir dilekçe ve yönetim planı, mimari proje, vaziyet planı, malik- malikler veya temsilcilerin fotoğraflı nüfus cüzdanları, bu kişilerin son 6 ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafları ile birlikte tapuya ibraz etmeleri ile tesis edilebilirken Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10.,12. ve 14. maddelerinde 15.02.2018 tarihinde yapılan yeni düzenleme ile artık cins değişikliği, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi yüklenicinin talebi ile de yapılabilecektir.[13] Bu değişiklikle; tapuya tescil işlemlerinde, elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idare tarafından onaylanan mimari proje ile yönetim planının esas alınacağı, mimari proje ile yönetim planında malik imzasının da aranmayacağı açıkça ifade edilmiştir. Şu halde yüklenici yönetim planını da malik imzası aranmadan belirleyebilecektir. [14] Her ne kadar yükleniciye verilen bu yetki resmi kurum ve kuruluşlardaki birçok işi hızlandırsa da verilen yetkiyle oluşan tekelliğin uygulamada birçok probleme neden olacağı kaçınılmazdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu 10. maddesinde yapılan değişiklikle; hak sahiplerine ait bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenmiş olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kat karşılığı temlik sözleşmesi ve bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noterlik sözleşmesine istinaden inşa edilecek olan binaya ilişkin cins değişikliği, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemi yüklenici tarafından da talep edilmesi halinde ilgili idare tarafından yapılabilecektir. Ancak bu imkandan faydalanabilmek için noterde düzenleme şeklinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde “ hak sahipleri/ iş sahibi/ arsa sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması” hususu veyahut bu hususta yapılacak sözleşmelerde paylaşımın tapu müdürlüğünce yoruma ihtiyaç duyulmaksızın belirlenebiliyor olması gerekmektedir. Örneğin; her katta bağımsız bir bölümün bulunması ve belirlemenin kat olarak yapılması veya tek katta birden fazla bağımsız bölümün bulunması ve belirlemenin giriş sağ taraftaki bağımsız bölüm, giriş sol taraftaki bağımsız bölüm şeklinde sözleşmenin düzenlenmesi gerekmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunun 12. maddesinde yapılan değişiklikle; önceki kanun metninde mimari proje ve yapı kullanma izin belgesindeki ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzalarının, yetkili kurum ve kuruluşlarca alınacağı belirtilirken, yeni metinde yetkili kurum ve kuruluşlarca ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınmışsa imzalarının “onaylanmış sayılacağı” ve elektronik ortamda gönderilen mimari proje ve yapı kullanma izin belgesinin yeterli olacağı belirtilmiştir.

İnşaata başlanması için kat irtifakı tesis edilmesi zorunlu değildir. Bu işlem yapılmasa dahi alınan inşaat izni doğrultusunda inşaat yapılıp bitirilebilir. Bu durumda yukarıdaki belgelere oturma izin belgesi de eklenerek doğrudan kat mülkiyeti tesis edilir. Ancak bu durumda belli aşamalarda müteahhide bağımsız bölüm tapusu verilmesi mümkün olmaz. Buna karşılık hisse tapusu verilebilir.[15] Kat irtifakı kurulmuş bulunan inşaatlarda inşaatın tamamlanıp oturma izni alınmasını müteakip, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine tapu idaresince kat irtifakı, kat mülkiyetine çevrilebilir. 2018 yılındaki değişiklikle birlikte artık kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesini yüklenici de talep edebilecektir. 634 Sayılı Yasa’da 5912 Sayılı Yasa ile yapılan son değişiklikle, belediyelerce oturma izni verilen kat irtifakı kurulmuş yapılarda, izin belgesinin bir sureti de ilgili tapu idaresine gönderilecek ve kat irtifakı resen kat mülkiyetine çevrilebilecektir.[16] Böylece 5912 Sayılı Yasa’nın yürürlüğe girmesinden sonra oturma izni verilen yapılarda, herhangi bir başvuru olmasa da kat irtifakı, kat mülkiyetine çevrilmiş olacaktır.

B. TARAFLARA İLİŞKİN ŞARTLAR

Hisseli arsalarda bütün hissedarların sözleşmeye iştirak etmeleri gerekmektedir. Arsa tek kişiye ait olabileceği gibi, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu da olabilir. MK.’nun 692. maddesi gereğince paylı mülkiyette taşınmaz üzerinde bina inşa edilmesi ile ilgili tasarruflarda bütün paydaşların oybirliği ile karar vermesi gerekir. [17]Elbirliği mülkiyetinde de bu kural aynen geçerlidir. Esasen bütün paydaşların başvurusu ve onayı olmadan belediyece inşaat ruhsatı verilmesi de mümkün değildir. Ancak bütün paydaşların aynı sözleşmede yer alması şart olmadığı gibi paydaşlarla ayrı ayrı sözleşmeler de yapılabilir. Paydaşlara ek olarak taşınmaz üzerinde ayni hakları bulunan diğer kişilerin de inşaat yapılmasına izin vermeleri gerekir.
Müteahhit tek kişi olabileceği birden fazla kişi de olabilir. Hatta iş sahibi sıfatıyla tüzel kişilerin de olmasına herhangi bir engel yoktur. Müteahhitlerin birden fazla kişi olmaları halinde aralarında zorunlu dava arkadaşlığı söz konusu olacaktır. Müteahhidin şirket olması halinde ise; ana sözleşmesine göre sözleşmenin, şirket adına yetkili kılınan temsilcileri tarafından imzalanması germektedir. Bu durum şirketin türüne göre değişiklik göstermektedir.

6. ŞEKLE UYGUN DÜZENLENMEYEN SÖZLEŞME HANGİ HALLERDE GEÇERLİ KABUL EDİLİR?

A. Edimlerin Karşılıklı Olarak İfa Edilmiş Olması

Her ne kadar arsa sahibi ve müteahhit arasındaki sözleşme noterde resmi yazılı şekilde yapılmamış olsa da tarafların adi yazılı şekilde veya noterde onaylama şeklinde sözleşme yaptıkları veyahut sözlü şekilde anlaştıkları durumda taraflar aralarındaki anlaşma uyarınca üzerlerine düşen sorumlulukları yerine getirdikten sonra taraflardan biri sözleşmenin geçersiz olduğunu iddia ederek edimlerin iadesini talep edemez. Aksi durum M.K. m.2’ de bahsedilen iyi niyet kuralı ile bağdaşmaz. [18]

B. Müteahhit Tarafından İnşaatın Tamamının Ya Da Büyük Bir Bölümünün Yapılmış Olması

Müteahhidin inşaatın tamamını ya da büyük bir kısmını bitirmesi halinde arsa sahibi sözleşmenin şekil yönünden geçersiz olduğunu iddia ederek arsa payı devrini yapmaması iyi niyet kuralları ile bağdaşmadığından yasa tarafından korunmaz.[19] Müteahhidin objektif iyi niyet kuralından yararlanabilmesi için yüklenimindeki inşaatın büyük bir kısmını bitirmesi gerekmektedir. Büyük bir kısmından anlamamız gereken ise; Yargıtay kararlarında zaman içerisinde değişiklik göstermiştir. Önceki uygulamalarına göre; çatısı kapanmış, doğramaları takılmış, iç ve dış sıvaları ile fayans işçiliği bitmiş ve bu suretle %65-70 oranına ulaşmış bir inşaatın, büyük bir kısmının yapılmış olduğu kabul edilmekte idi. Ancak Yargıtay’ın son yerleşik kararları dikkate alındığında büyük bir kısmından anlamamız gereken %90-95’ lik kısmın tamamlanmış olması halidir.[20]

C. Arsa Payının Müteahhit Adına Devredilmiş Olması

Yargıtay 15. H.D. 01.04.1991 T. 1990/4445 E. 1991/1613 K. sayılı ilamında “resmi şekilde düzenlenmediği nedeniyle geçersiz bulunan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicisi davalıya güvenerek paylarının tümünü tapuda intikal ettiren davacı arsa sahibinin artık sözleşmenin geçersizliğinden söz etmesi mümkün değildir.” şeklinde hüküm tesis etmiştir. Yargıtay 23. H.D. 17.052.2013 T. 2013/1829 E. 2013/3285 K. sayılı ilamında ise “sözleşmeyle yükleniciye bedel olarak verilmesi kararlaştırılan taşınmazın devrine ilişkin yüküm, taşınmaz tapuda yükleniciye devredilerek gerçekleşmişse, başlangıçta geçersiz olan sözleşmenin geçerli hale gelmesidir. Zira karma nitelikteki sözleşmenin diğer kısmı, yani “inşaat sözleşmesi”, zaten biçim koşuluna bağlı değildir.” şeklinde hüküm tesis etmiştir. Kararlardan anlaşılacağı üzere; sözleşmede kararlaştırılan arsa payının yükleniciye devredildikten sonra artık yüklenici tarafından sözleşmenin geçersizliği ileri sürülemez. Geçersiz olan sözleşme artık geçerli hale gelmiştir.

D. Tarafların Karşılıklı ve Kısmen Edimlerini İfa Etmiş Olmaları

Yargıtay 15.H.D. 20.11.1986 T. 1986/266 E. 1986/3930 K. sayılı ilamında “ Geçersiz akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince arsa sahibi davalı yükleniciye bir kısım pay geçiriminde bulunmuş ve davalı da aynı sözleşmeye göre inşaatı kısmen yapmış olmakla, karşılıklı ve kısmen ifa edilen edimler nedeniyle tarafların sözleşme ile kendilerini bağlı saydıklarının kabulü gerekir.” şeklinde hüküm tesis etmiştir. Karar metninden de anlaşılacağı üzere; geçersiz akdedilen sözleşmeye binaen şayet arsa sahibi yapacağı pay devrinin bir kısmını ya da tamamını yüklenici lehine devir yapmış ise artık sözleşmenin geçersizliğinden bahsedilemez. Artık sözleşme uyarınca tarafların hak ve yükümlülükleri söz konusu olacaktır. Yine yüklenicinin sözleşme uyarınca arsa üzerine yaptığı bağımsız bölümlerin bir kısmını üçüncü kişilere satması durumunda satılan yerlere ilişkin arsa payının devri arsa sahibi tarafından yapıldığında artık sözleşmenin şekil yönünden geçersizliği ileri sürülemeyecektir.

7. SÖZLEŞME METNİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR NELERDİR?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri resmi yazılı şekilde yapılmalıdır. Bu sebeple noterde düzenleme şeklinde hazırlanmalıdır.
Sözleşmeye konu arsanın üzerinde inşaat yapılabilmesi için arsanın imar vasfında olup olmadığı hususu araştırılmalıdır.
İnşaata başlama, inşaat süresi ayrıntılı bir şekilde belirtilmelidir. Ek süre halinin söz konusu olabilmesi için de gereken şartlar açık ve anlaşılır şekilde belirtilmelidir. Bu sürelerin belirlenmesi tarafların hak ve borçlarının başlangıç tarihinin belirlenmesinde esas alınacaktır.
İnşaat ile ilgili iş ve işlemlerin belediyede, tapuda, bakanlıklara bağlı müdürlük ve kurumlarda, noterde vb. diğer yerlerde yapılacak iş ve işlemlere ilişkin tarafların birbirlerine verebilecekleri vekaletnamenin içeriği, verilebilecek yetkilerin kapsamı ayrıntılı bir şekilde düzenlenmelidir. Tarafların birbirlerine verecekleri yetkiler gerekli iş ve işlemleri hızlandıracaktır. Ancak kapsamı dikkatlice hazırlanmalı ve ayrıntılı bir şekilde belirtilmelidir. Aksi takdirde tarafların mağduriyetine de sebebiyet verebilecektir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde hak sahipleri/ iş sahibi/ arsa sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması halinde yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesine binaen; cins değişikliği, kat irtifakı ve kat mülkiyetin tesisi işlemlerini yapabilme yetkisine haiz olabilecektir.
Sözleşmede müteahhit firmanın işi bizzat yapma borcuna ilişkin düzenlemeler bulunmalıdır. İş sahibinin bizzat yapma yükümlüğünü devretme halinin söz konusu olup olmayacağı yine devri halinde oluşabilecek zararlardan sorumluluğu hakkında ayrıntılı düzenleme yoluna gidilmelidir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaat projesinin yapımı, kabul edilme ve onay aşamalarına ilişkin müeyyidelerin kapsamı açıkça belirtilmelidir.
Sözleşmede; kat irtifakı, iskân ve kat mülkiyeti süreçleri bu süreçlerde tarafların yükümlülükleri açıkça belirtilmelidir.
Bağımsız bölümlerin, arsa malikleri ve müteahhit firma arasında paylaşılmasına ilişkin mimari proje, avan proje[21], ekli kroki ve diğer hususlar ayrıca belirtilmelidir.
Arsa sahiplerinin sözleşmenin hazırlanması aşamasında müteahhide devretmeyi planladıkları kısmı devretmeleri halinde mağdur olma durumları söz konusu olabilecektir. Bu sebeple inşaatının tamamlanması aşamasına göre arsa payının devrine ilişkin sözleşmeye hüküm konulması halinde arsa sahiplerinin mağdur olmalarının önüne geçilebilecektir.
Müteahhide devredilecek bağımsız bölümlerin tapularının inşaatın hangi aşamasında verileceği açıkça belirtilmelidir.
İnşaatın gerçekleşen aşamalarına göre müteahhide payına düşen dairelerin satış yetkisi verilip verilmeyeceği, şayet verilecek ise; inşaatının hangi aşamasına göre kaç tane dairenin satışının verilebileceği hususu düzenlenmelidir.
Sözleşmede kat irtifakı tesisine ilişkin ne zaman, hangi taraf tarafından kat irtifakının yapılacağı ve bu işlemlere ilişkin harç ve masrafların kim tarafından ödeneceği hususunun belirtilmesi ileride oluşabilecek problemlerin önüne geçeceği gibi inşaatın kanunun aradığı şekilde tam anlamıyla bitmesini de hızlandıracaktır. Kat irtifakının kurulması şu noktada önem arz etmektedir: Kat irtifak sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptir. [22]Bu sebeple kat irtifakının ne zaman kurulacağı kat irtifak sahiplerinin haklarını kullanabilmeleri için başlangıç noktası niteliğine haizdir. Yine kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden yapının kanuni süre içerisinde yapılamaması sebebiyle kat irtifakının düşmesi halinde kusurlu olan taraf diğer kat irtifak sahiplerinin bu yüzden uğradığı zararlarını da karşılamakla yükümlüdür. [23] Kat irtifakına ilişkin hususların ayrıntılı ve açık bir şekilde düzenlenmesi gerek arsa sahiplerinin gerek müteahhidin gerekse de kat irtifak sahiplerinin hak ve yükümlülükleri için büyük önem taşımaktadır.
Ruhsata ilişkin harç ve masraflarının hangi taraf açısından karşılanacağı hususlarının belirlenmesi ileride oluşabilecek problemlerin önüne geçeceği gibi inşaatın kanunun aradığı şekilde tam anlamıyla bitmesini de hızlandıracaktır.
Oturma izninin kim tarafından alınacağı bu duruma ilişkin vekalet verilmesi ve oluşan harç ve masrafların kim tarafından karşılanacağı hususunun da belirtilmesi gerekmektedir.
İnşaata ilişkin emlak vergisinin kime ait olacağı hususu ileride oluşabilecek problemlerin önüne geçecektir.
İnşaatta çalışan kişilerin SGK primlerinin kime ait olacağı hususlarının belirtilmesi gerekmektedir.
İnşaatta iş kazasının[24] meydana gelmesinde arsa sahibinin sorumluluğuna gidilemeyecektir. Bu sebeple aksi bir madde eklenerek sözleşmede arsa sahibinin yükümlülük altına girmemesi için sözleşme maddeleri hazırlanırken dikkat edilmesi gerekmektedir.
İş nedeniyle müteahhittin çevresinde oluşturduğu zarardan iş sahibinin sorumluluğu[25] hususlarının da sözleşmede belirtilmesi tarafları koruma altına alacaktır.
Müteahhittin/yüklenicin yapıp teslim etmeyi vaat ettiği gayrimenkulün inşaatında kullanılan malzemeler, bu malzemelerin kalitesi, inşaatın projesi, ne zaman teslim edileceği gibi hususların ayrıntılı şekilde sözleşmede belirtilmesi gerekir. Bu şekilde ileride tarafların istemedikleri bir durumla karşılaşması önlenebileceği gibi inşaatın sözleşmede belirtildiği gibi bitirilmediği takdirde ise arsa sahibinin sözleşmede belirtilen kapsamda yükleniciden sözleşme hükümlerince inşaatın hiç yapılmamışsa yapılmasını, yarım ise tamamlanmasını isteyebilecektir. Yine arsa sahibinin inşaatı kendisinin tamamlaması haline ise arsa sahibi oluşan zararı yükleniciden isteyebilecektir.
Binanın üst katının çatı olup olmayacağı hususu da ayrıntılı bir şekilde belirtilmelidir. Aksi takdirde çatıya ilişkin bir düzenleme bulunmadığı takdirde çatının olması ve olmaması durumunda binada oluşan zarardan sözleşme hükümlerince kat irtifak sahipleri veyahut kat malikleri müteahhidi sorumlu tutamayacaktır.
Binada asansör olup olmaması durumu da sözleşmede belirtilmelidir. Aksi takdirde sözleşmede belirtilmeyen hususlardan dolayı iş sahibi sorumlu tutulamayacaktır. Asansör sözleşmede belirtilmemesi ve iş sahibinin de asansör yapmaması durumunda sonradan apartmana asansör yapılması maliklerin yararına olacağının tespiti halinde bu duruma ilişkin giderler kat malikleri tarafından pay edilerek karşılanmak durumunda kalacaktır. Bu sebeple sözleşme düzenlenirken asansöre ilişkin hükümlerin bulunması hak sahiplerinin yararına olacaktır.
Binanın ısıtma sistemine ilişkin hususların da sözleşmede ayrıca belirtilmesi hak sahiplerinin yararına olacaktır. Çünkü binanın klima alt yapısıyla mı doğalgazla mı vs. ısınacağı hususları da kat malikleri açısından büyük önem taşımaktadır. Tarafların anlaşmalarına aykırı bir durum söz konusu olduğunda oluşan zarardan tarafları sorumlu tutabilmek adına sözleşmede belirtilmesi büyük önem arz etmektedir.
Binanın çevre düzenlemesine ilişkin yapılacak iş ve işlemlerden kimin hangi oranda sorumlu olacağı sözleşmede belirtilmelidir. Yapılacak çevre düzenlemesinin yürürlükteki kanun ve yönetmeliklere uygun olup olmadığı hususuna dikkat etmek gerekmektedir. Aksi takdirde çevre düzenlemesinin yürürlükteki mevzuata uygun olmaması halinde uygun hale getirmek için eksik işlerin kim tarafından yapılacağı, harç ve masrafların kime ait olacağı hususların da sözleşmede belirtilmesi hak sahiplerinin yararına olacaktır.
Binaya ilişkin elektrik ve su sayaçlarının kim tarafından takılacağı, masraflarının kime ait olacağı, kimin adına açılacakları ve kim tarafından kat maliklerine devredileceği hususlarının da düzenlenmesi kat maliklerinin yararına olacaktır.
Binaya merkezi uydu sisteminin kurulup kurulmayacağı hususunun da belirtilmesi tarafların yararına olacaktır. Yine kurulan uydu sisteminin niteliklerinin de belirlenmesi tarafların ileride oluşabilecek zararlarının önüne geçebilecektir. Nitekim son Yargıtay kararlarına göre; kat malikleri apartmanlarının merkezi anteni bulunsa bile uydu kanalarını izleyebilmek için çanak anten sistemi kurabilir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun olarak karar alınabilmesi için bazı koşullar bulunmaktadır. Bunlar;[26]

a. Kurulacak anten istemi ana yapıya ve bağımsız bölümlere zarar vermemeli ve statiği olumsuz yönde etkilememelidir.
b. Çatıda aynı nitelik ve özellikte merkezi anten sistemi bulunmamalıdır.
c. Tüm kat maliklerinin rızası olmaksızın ya da ortak bir karar bulunmaması durumunda, ortak çatıya uydu anten takılabilir. Ancak bu durumun söz konusu olabilmesi için kurulacak tesisin o kat malikinin arsa payını aşmaması, diğer kat maliklerinin de aynı tesisi kurmaları durumunda her birine yeterli alan bırakılması gerekmektedir.

Sözü edilen koşulların tamamının bulunması halinde bir kat maliki öteki kat maliklerinin rızası olmaksızın bu tesisi kurabilecektir. Sözleşmede kurulacak uydu sistemine ilişkin niteliklerin belirlenmesi kat maliklerin ileride yapacağı masrafların da önüne geçebilecektir.
Taraflar sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmedikleri takdirde yükümlülüğünü yerine getirmeyen tarafa kanun ve sözleşme hükümlerince cezai şartlar[27] uygulanabilecektir. Ancak sözleşmede hangi durumlarda hangi cezai şartın uygulanabileceği hususların belirtilmesi tarafları yine koruma altına alacaktır.
Taraflar sözleşmenin yükümlülüklerini yerine getirmediği durumlar gibi tarafların sözleşmeyi feshetmesi ya da inşaatın yarım kalması hali de söz konusu olabilir. Bu durumda tarafların birbirlerinden talep edebilecekleri durumlar; gecikme cezası yine gecikme tazminatı veyahut gecikme tazminatı yerine kira ödenmesi hali de söz konusu olabilecektir. Ancak talep edilebilmesi için sözleşmede ayrıca belirlenmesi tarafları garanti altına alacaktır. [28]
İşbirliğinde bulunma yükümlülüğünün içeriği ve niteliği, ne zaman ifa edileceği gibi hususlar sözleşmede belirlenmelidir. Sözleşmede inşaat projesinin kimin tarafından hazırlanacağına veya inşaat ruhsatının kimin tarafından alınacağına ilişkin özel bir düzenleme yok ise bunun iş sahibinin yükümlülüğünde olduğu kabul edilmektedir. [29]
Akdin feshi veya akitten dönmenin hangi koşullarda mümkün olduğu, bu hallerde taraflara herhangi bir cezai şart ön görülüp öngörülmeyeceği hususu belirlenmelidir.
Sözleşmenin icrasını engelleyen mücbir sebepler ve bu mücbir sebeplerin gerçekleşmesi halinde izlenebilecek hukuki yollar belirtilmelidir.

8. SONUÇ

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, sözleşmenin konusu olan arsanın sahibinin, arsanın belli bir payını müteahhide diğer adıyla yükleniciye devretmesi, müteahhidin de bunun karşılığında söz konusu arsa üzerine inşa ettiği belli sayıda bağımsız bölümü arsa sahibine teslim etmesini konu alan iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerdir. Bu sözleşme türünde arsa sahibi arsa payını, müteahhit ise arsa payına karşılık vermeyi vaat ettiği bağımsız bölümü arsa sahibine vermekle borçludur. Aslında taraflar hem alacaklı hem de borçlulardır. Bu sebeple de bu sözleşmeler her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Müteahhidin edim borcu yönünden sözleşmenin şekle bağlı olmamasına rağmen, arsa sahibinin müteahhide vermeyi yükümlendiği arsa payının devri taahhüdünün TBK M. 29 ve 237 ayrıca TMK. 706 maddelerine göre resmi şekilde yapılması geçerlilik şartıdır. Bu nedenle noterde resmi düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi takdirde sözleşme geçerli olmayacağından kanun hükümlerince korunmayacaktır. Ancak sözleşme şekil anlamında geçersiz olsa da bazı durumlarda sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek TMK m. 2 gereğince hakkın kötüye kullanılmasına sebebiyet vereceğinden sözleşme geçerli hale gelmektedir. Bu durumlar yukarıda ayrıntılı bir şekilde bahsedilmiştir.

Sözleşme taraflarına haklar ve borçlar yüklediğinden sözleşme düzenlenirken tarafların haklarına zarar gelmemesi veyahut borçlarını daha da ağırlaştırmaması adına sözleşmenin açık ve her konuya ilişkin ayrıntılı bir şekilde düzenlenmesi gerekmektedir. Aksi takdirde ileride tarafların istemediği sonuçlar doğurabilmektedir. Sözleşme hazırlanırken özellikle nelerin üzerinde durulması gerektiği, hangi konu başlığının hangi kapsamda düzenlenmesi gerektiği üzerinde durduk. Anlaşılacağı üzere; sözleşmenin taraflarının, sözleşmeye konu inşaat tamamlandıktan sonra bağımsız bölümlere ilişkin kat irtifak sahipleri ve kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri, kanunun korumadığı hallerde arsa payı inşaat sözleşmesi ile bağlantılı olduğundan sözleşmenin bu konuda uzman kişiler tarafından hazırlanması veyahut incelenmesi hak kayıplarına yol açmamak adına büyük önem taşımaktadır.

KAYNAKÇA

KOSTAKOĞLU, Cengiz, İçtihatlı İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, 10. Baskı, İstanbul, 2017.
Henninger, Anton, Bauverzögerung Und İhre Folgen, Schweizerische Baurechtstatung 2005, S.249-250; Zeltner, N.30.
KARADAŞ, İZZET, ESER, İnşaat Yapım Sözleşmeleri, 3. Baskı, Ankara, 2013.
İLGEZDİ, Ali Rıza, Adım Adım Kat Mülkiyeti Hukuku, 1.Baskı, Ankara, 2019.
İNAL, Emrehan, BAYSAL, Başak, İnşaat Hukuku ve Uygulaması, 1. Baskı, İstanbul, 2017.
https://www.hukukmedeniyeti.org/forum/2808/arsa-payi-karsiligi-insaat-sozlesmesi/ (Erişim Tarihi: 11.01.2022)
http://www.canbazhukuk.com/karar.php?no=213 (Erişim tarihi: 11.01.2022)
https://www.hukukihaber.net/avan-proje-nedir-nasil-hazirlanmalidir-makale,5833.html (Erişim tarihi: 11.01.2022)
https://www.ahmetyum.av.tr/arsa-payi-karsiligi-insaat-sozlesmesi-hazirlanirke (Erişim tarihi:11.01.2022)
https://www.hukukihaber.net/kat-mulkiyeti-kanunundaki-son-degisiklikler makale,5805.html (Erişim Tarihi: 31.01.2022)
https://www.hurriyet.com.tr/yazarlar/oya-armutcu/dikkat-site-yonetimine-mafya-girmesin-41898464 (Erişim Tarihi: 31.01.2022)
Yargıtay 15. H.D. 25.02.1991 T. 1990/3882 E. 1991/851 K. sayılı ilamı
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15.H.D. 14.12.2016 T. 2016/26 E. 2016/27 K. sayılı ilamı
Yargıtay 23. H.D. 17.052.2013 T. 2013/1829 E. 2013/3285 K. sayılı ilamı
Yargıtay 15.H.D. 02.02.2012 T. 2010/6987 E. 2012/506 K. sayılı ilamı
Yargıtay 15.H.D. 20.02.2012 T. 2011/2160 E. 2012/961 K. sayılı ilamı
Yargıtay 15.H.D.11.03.2008, T. 2007/4780 E. 2008/1576 K. sayılı ilamı
Yargıtay 4. H.D. 31.03.1975 T. 1973/1489 E. 1975/4116 K. sayılı ilamı.
Yargıtay 7.HD.18.01.2011 T. 2010/7458 E. 2011/98 K. sayılı ilamı.
Yargıtay 7.HD. 29.06.2006 T. 2006/2114 E. 2006/2135 K. sayılı ilamı.
Yargıtay 7.HD.07.04.2009T. 2008/6736 E. 2009/1124 K. sayılı ilamı.
Yargıtay 15. H.D. 14.05.1990 T. 1989/4811 E. 1990/2181 K. numaralı ilamı.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 30.04.1997 T. 1997/15-146 E. 1997/372 K. sayılı ilamı.

[1] Osmaniye Barosu

[2] Bir eser meydana getirmek, imal veya inşa etmek taahhüdünde bulunan kişi müteahhit ve bu eseri bir bedel yahut maddi bir değer karşılığında yaptıran kişi ise iş sahibi olup, müteahhit ile iş sahibi arasındaki sözleşmeye de istisna akdi “ Eser Sözleşmesi” denir. TBK m. 470’de “ Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde düzenlenmiştir. Bkz; KOSTAKOĞLU, Cengiz, İçtihatlı İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, 10. Baskı, İstanbul, 2017, Sy 17.

[3] https://www.hukukmedeniyeti.org/forum/2808/arsa-payi-karsiligi-insaat-sozlesmesi/

[4] İş sahibinin iş birliğinde bulunma ödevlerine ilişkin örnekler için bkz: Gauch/Carron, N.1329-1333.

[5] Henninger, Anton, Bauverzögerung Und İhre Folgen, Schweizerische Baurechtstatung 2005, S.249-250; Zeltner, N.30.

[6] KARADAŞ, İZZET, ESER, İnşaat Yapım Sözleşmeleri, 3. Baskı, Ankara, 2013, Sy 299.

[7] KOSTAKOĞLU, Cengiz, İçtihatlı İnşaat Hukuku Ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, 10. Baskı, İstanbul, 2017, Sy 69

[8] KOSTAKOĞLU, Cengiz, sy 117.

[9] Yargıtay 15. H.D. 25.02.1991 T. 1990/3882 E. 1991/851 K. sayılı ilamında “ Geçersiz sözleşmelerin ifası istenemeyeceği gibi, geçersizliğinin tespiti dışında, feshi de istenemez. Taraflar; geçersizlik nedeniyle birbirlerine verdiklerini iade ile yükümlüdürler.” şeklinde hüküm tesis etmiştir.

[10] KOSTAKOĞLU, Cengiz, sy 78.

[11] İLGEZDİ, Ali Rıza, Adım Adım Kat Mülkiyeti Hukuku, 1.Baskı, Ankara, 2019, sy 25.

[12] İLGEZDİ, Ali Rıza, sy 27.

[13]https://www.hukukihaber.net/kat-mulkiyeti-kanunundaki-son-degisiklikler makale,5805.html (Erişim Tarihi: 31.01.2022)

[14] https://www.hurriyet.com.tr/yazarlar/oya-armutcu/dikkat-site-yonetimine-mafya-girmesin-41898464 (erişim tarihi: 31.01.2022)

[15] http://www.canbazhukuk.com/karar.php?no=213 (Erişim tarihi: 11.01.2022)

[16] http://www.canbazhukuk.com/karar.php?no=213 (Erişim tarihi: 11.01.2022)

[17] İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15.H.D. 14.12.2016 T. 2016/26 E. 2016/27 K. sayılı ilamında “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olup hem inşaat yapımını hem de arsa payının tapuda devrini içerdiğinden TMK’nın 706, TBK’nın 237, Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davalarında, TMK’nın 692. maddesi uyarınca, sözleşmenin imzalandığı tarihte taşınmaza tapuda malik olanların tamamı ile sözleşmenin tüm taraflarının davacı veya davalı olarak davada yer almaları gerekmektedir. Zira sözleşmenin feshine karar verilmesi halinde bu kişilerin hak ve menfaatlerinin etkilenmesi söz konusu olabilecektir.” şeklinde hüküm tesis etmiştir.

[18]Yargıtay 23. H.D. 17.052.2013 T. 2013/1829 E. 2013/3285 K. sayılı ilamında “Şekil zorunluluğunun birinci istisnası; “sözleşme adi yazılı şekilde olsa bile, yüklenici edimini (bina meydana getirme borcunu) tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmişse, arsa sahibi artık bu sözleşmenin geçersizliğini ileri süremez” kuralıdır. Zira böyle bir davranış, TMK’nın 2.maddesinde tanımlanan “Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz” kuralına aykırı düşer.” şeklinde hüküm tesis etmiştir.

[19] Yargıtay 15.H.D. 02.02.2012 T. 2010/6987 E. 2012/506 K. sayılı ilamında “ Yanlar arasında imzalanan sözleşme tapuda pay devrini içeren “arsa payı karşılığı inşaat yapımına” ilişkindir. Tapuda geçirimin sağlanması için bu tür sözleşmelerin BK’nın 213, TMK’nın 706, T.K’nın 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılması zorunludur. Aksi takdirde yapılan sözleşmeler geçerli değildir. Sözleşmenin geçersiz olmasına rağmen yükleniciye tapu devri yapılmış veya inşaat kabule icbar edilebilecek seviyeye getirilmiş ise bu takdirde resmi şeklin gerçekleşmediği iddiası iyi niyetli kabul edilemez.” şeklinde hüküm tesis etmiştir. Yine Yargıtay 15.H.D. 20.02.2012 T. 2011/2160 E. 2012/961 K. sayılı ilamında “26.06.1994 tarihli ve “Gayrimenkul arsaya, inşaat yapma anlaşması” başlıklı davacılar ile davalıların murisi E. Ü. arasında imzalanan sözleşmeyle, yükleniciler arsa sahibine ait taşınmaz üzerinde kat karşılığı inşaat yapımını üstlenmişlerdir. Sözleşme tapuda pay devrini de içerdiğinden, BK’nın 213, TMK’nın 706, Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılmadığından geçersiz ise de, hükme esas alınan bilirkişi raporuna göre inşaat %97 oranında tamamlanmış olduğu ve inşaatın getirildiği bu seviye itibariyle geçersizliğini ileri sürmek 30.09.1988 gün 1987/2-1988/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararı uyarınca hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olacağından sözleşme geçerli hale gelmiştir.” şeklinde hüküm tesis etmiştir.

[20] KOSTAKOĞLU, Cengiz,sy 72-73.

[21] “Uygulama projesinden önceki ön hazırlık veya ilk proje de diyebileceğimiz avan proje, esas proje hakkında fikir veren bir taslak niteliğindedir. Avan kelimesi, “yardımcılar, yardım edenler” anlamına gelmektedir. Mimari tasarımın ilk ve kesin olmayan hali olan avan proje yürürlükteki imar mevzuatı ve imar planına uygun olarak hazırlanmalıdır. Avan proje üzerinde müzakere edilerek kesinleşen bu tasarım taslağından sonra uygulama projesi aşamasına geçilmektedir. Avan proje, gerçek proje değildir ancak proje hakkında fikir veren uygulama projesine esas teşkil eden bir taslak proje niteliğindedir.” https://www.hukukihaber.net/avan-proje-nedir-nasil-hazirlanmalidir-makale,5833.html (Erişim tarihi: 11.01.2022)

[22] İLGEZDİ, Ali Rıza, sy 34.

[23] İLGEZDİ, Ali Rıza, sy 35.

[24] Yargıtay 15.H.D.11.03.2008, T. 2007/4780 E. 2008/1576 K. sayılı ilamında “ Yüklenici, üstlendiği iş konusunda uzman olup, iş sahibine karşı bağımsızdır. İş sahibinden işin nasıl yapılacağı konusunda talimat almaz, talimat alsa bile bu talimat sadece iş sahibinin istediği sonucun (eserin) nasıl olması gerektiği hususundadır. Eser sözleşmesinin konusu olan “her çeşit imal veya inşa” Türk Ticaret Kanunu’nun 12/III. maddesi uyarınca ticari bir iş olduğundan yüklenici, basiretli bir tacir gibi davranmak, gereken özeni göstermek ve gereken güvenliği kendisi sağlamak durumundadır. Yüklenici işin ifası sırasında yanında işçi çalıştırıyorsa, çalıştırdığı işçiyle aralarındaki hizmet akdine ilişkin olarak işçisine karşı işveren durumunda olup, çalıştığı yerin ve çalıştırdığı işçilerin güvenliğinden ve güvenliğin nasıl sağlanması gerektiğinden İşçi Sağlığı ve İş Güvenliği Mevzuatına göre sorumludur. İşçi Sağlığı ve İş Güvenliği Mevzuatının gerektirdiği bir önlemin alınmamasından dolayı hizmet akdinde işveren sorumlu ise de, eser sözleşmesinin tarafı olan iş sahibi bu mevzuata göre sorumlu tutulamaz.” şeklinde hüküm tesis etmiştir.

[25] Eser sözleşmeleri, hizmet akdine, vekalet ve satış sözleşmelerine benzer ise de ayırıcı özellikleri bulunmaktadır. Benzer sözleşmelere göre ayırıcı özelliklerden bir tanesi işi yapılması sırasında müteahhittin iş sahibinden bağımsız olarak çalışmasıdır. Bu durum hakkında Yargıtay 4. H.D. 31.03.1975 T. 1973/1489 E. 1975/4116 K. sayılı ilamında “Müteahhit, iş sahibine bağımlı durumda olmadığından işin görülmesi sırasında yaptığı zarardan iş sahibi B.K. m. 55’e göre sorumlu tutulamaz.” şeklinde hüküm tesis etmiştir. Yine aynı daire 15.09.1980 T. 1979/81000 E. 1980/9498 K. numaralı ilamında “işverenin Müteahhide karşı direktifler verebilmesi, bazı konularda ikaz yetkisine haiz olması ancak elde edilebilecek sonuç bakımından mümkündür. Yoksa denetim ve gözetim yetkisi söz konusu değildir. Müteahhit iş sahibine bağımlı olarak çalışmaz. Bu bakımdan iş sahibi, müteahhidin haksız eylemi sonucu meydana gelen zarardan sorumlu tutulmaz. İşin müteahhit tarafından kısmen veya tamamen alt müteahhitlere (taşerona) verilmiş olması halinde ise alt müteahhitleri, eserin ifasında müteahhitçe kullanılan yardımcılardan ayırmak gerekir. Yardımcı kişiler, müteahhidin gözetim ve idaresi altında bulundukları halde, alt müteahhitler (taşeron) ile asıl müteahhit arasında bir altlık üstlük durumu mevcut değildir. Müteahhit işi devre yetkili olsa bile, uzman bir alt müteahhit (taşeron) seçmemiş ise gereken özenle hareket etmemiş olur. Ancak, asıl müteahhit alt müteahhidin ve onun adamlarının eylemlerinden, B.K. m.100 uyarınca sorumlu olur.” şeklinde hüküm tesis etmiştir. Anlaşılacağı üzere iş sahibi, müteahhidin verdiği zarardan sorumlu tutulmaz. Ancak iş sahibi ile yüklenici arasında yapılan sözleşmede, iş sahibine yükleniciye emir ve talimat verme, yapılan işi kontrol ve denetleme yetkisinin tanınmış olması halinde, iş sahibi ” adam çalıştıran” sıfatıyla, yüklenicinin üçüncü kişilere verdiği zarardan, yüklenici ile birlikte ortaklaşa ve zincirleme sorumlu olur. Bkz: Yargıtay 7.HD.18.01.2011 T. 2010/7458 E. 2011/98 K. sayılı ilamı, Yargıtay 7.HD. 29.06.2006 T. 2006/2114 E. 2006/2135 K. sayılı ilamı, Yargıtay 7.HD.07.04.2009T. 2008/6736 E. 2009/1124 K. sayılı ilamı.

[26] İLGEZDİ, Ali Rıza, sy 265

[27] KOSTAKOĞLU, Cengiz, Sy 293 bkz: “Cezai şart ; sözleşmede kararlaştırılan ve sözleşme koşullarını ihlal eden tarafın karşı tarafa ödemeyi yükümlendiği bir edim borcu olup bu sözleşmedeki asıl edim borcunun fer’i niteliğindedir. TBK m. 179’da üç fıkra halinde düzenlenmiştir. Kural olarak uygulama alanı itibariyle üç grupta toplamak mümkündür. Buna göre; a) Seçimlik Ceza, b) İfaya Ekli Ceza, c) Dönme Cezası.

Bu şekilde, yasada tanımlanan üç ceza çeşidi tarafların cezaya ilişkin sözleşme hükmündeki iradelerine göre saptanır. Genel olarak sözleşmelerde kesin hatları ile belirgin olmayan cezai şartın uygulanmasından, hangi koşulların ihlali için kararlaştırıldığının tespiti önem kazanmaktadır.”

[28]https://www.ahmetyum.av.tr/arsa-payi-karsiligi-insaat-sozlesmesi-hazirlanirke

[29] İNAL Emrehan, BAYSAL Başak, İnşaat Hukuku ve Uygulaması, 1. Baskı, İstanbul, 2017, Sy 525.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

Konu Başlıkları